負けない不動産投資とは？ | 株式会社ビークル

負けない不動産投資とは？Success

不動産投資には大きく分けて2つの投資手法があります

1. キャピタルゲインを得られるであろう、含み益のある不動産を取得し、数年間運用した後に売却するという、キャピタルゲインとインカムゲインを想定した投資方法

●キャピタルゲインを狙う

リノベーション、その他問題点の解決によるバリューアップによって付加価値を付けて、購入した金額よりも高い金額での売却を狙う投資方法です。

例)
築年数は古いけど、立地のいい中古マンションを購入してリノベーションして売却する。
狭くて小さな土地や、接道が弱いなど少し難があるなどで安くなっている安価な物件を建替えし、用途変更等で見せ方を変えて売却する。
…など

メリット	本来の価値と現在の価値のギャップに目を付けてリターンを得る手法であるため、取得価格が抑えられる。短期的に利益を得られる可能性がある。
デメリット	物件の選別が非常に難しい。物件の選別を間違うと誰も見向きもしない物件になり長期滞留する可能性がある。

●安定したインカムゲインを狙う

安定して稼働する不動産を取得して、主に賃料収入によってリターンを得ることを目的とした投資方法です。

例)
都心の好立地の中古マンション (1棟マンション)を購入する。
土地から取得してアパート等を建築する。

メリット	キャピタルゲインを狙う場合よりも物件の選別が容易である。好立地なので空室リスク等が少なく安定稼働するので収支計画が立てやすい。
デメリット	好立地の不動産は誰が見ても欲しい物件なので価格が高い。期待利回りが低くなりがちである。

2. 長期間にわたって収益物件を保有することで毎月の安定収入を持続させる方法

収益物件を長期保有するメリットは、何よりも安定収入という収益物件における最大の恩恵を持続的に得られるということです。
また、最初から出口戦略を組み入れて収益物件を運用する場合と違って、いつまでに売らなければならないという制約も受けません。
キャッシュフローが回っている限りは、保有したままインカムゲインを得ていくという気楽さがあります。

しかも、何らかの売らなければならない理由が発生した場合や、利益を最大化できる機会が訪れた場合は、売却を選択することもできます。
市況が変わって保有している物件が高く売れるチャンスが訪れれば、売却して利益を得られます。
あるいは他に所有している収益物件の修繕費用がかさむなど業績が落ち込んだタイミングで売却益を得て、損失を取り戻すことも可能です。

もう一つのポイントとして、長期保有していて減価償却が終わった場合は、そのタイミングで追加物件を取得すれば、さらに数年間、課税を先送りできることです。
例えば、法定耐用年数を過ぎた築22年超の木造物件を取得すれば、償却期間は4年です。
この物件を取得して4年が経過し、減価償却期間が終わったら、そのタイミングで同じように短期で償却できる別の木造物件を取得します。

この場合、1棟目の物件が利益を生んでいる状態となります。
そのため追加取得分の費用はその利益と相殺され、赤字幅は1棟目ほど大きくはなりません。
しかし利益を出さない、もしくはできる限り抑えることは可能です。

例えば、減価償却が終わる5年目以降のタイミングで同じ規模の物件を取得すれば、利益は大幅圧縮されます。
これが、追加取得による利益の先送りです。

その先も、2棟目の物件の減価償却が終わるタイミングで3棟目を取得……というように物件を追加取得し、利益を先送りしていけば、継続的に家賃収入＝キャッシュフローが拡大していきます。

一方、残債は時間の経過とともに減っていき、ある時点で完済します。
このように長期保有しながら物件を追加取得していけば、キャッシュフローだけで生活ができるような段階へと達することになります。
これは安定した生活基盤を得るためにきわめて合理的な方法と言えます。

変動が少なく、安定した賃料収入が得られる物件はもともと長期保有に向いています。
その利点を活かした長期保有と追加物件取得による賃料収入を増やしていく方法は、堅実であると同時に戦略的な不動産の活用方法と言えるでしょう。

どちらの投資手法も最終的には、売却して投下資本を回収するのが目的となります。
どちらの投資手法が合うかは、好みによりますが、投資である以上、絶対にやってはいけないことは、相場よりも高い物件を買うことです。
有価証券に比べて流動性の低い不動産は取り返しがつかない状態になってしまいます。

逆に言うと、買った瞬間から含み益のある状態の不動産を取得すれば、相場の変動等により価格が下がり含み益が消えない限り、運用に合わせてご自身の判断で売却時期を決める事ができます。